房地产评估

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房地产评估产权转让、抵押贷款、拆迁补偿、拍卖等目的所涉及的房地产评估。

房地产评估主要包括国有建设用地使用权出让、房地产抵押贷款、  房地产转让与租赁价值、企业经济行为房地产评估、房地产争议调处与司法鉴定评估、出国移民财产证明价值评估和其他房地产价值评估。

房地产评估比一般的资产评估复杂。由于影响房地产评估的因素很多,评估房地产既要分析土地征用、开发、勘测和房屋拆迁、设计、建造,以及设备安装等直接投入,又要分析社会环境、地域条件等因素,还要考虑级差收益,考虑国家有关法律、方针、政策的影响。


smiley连城评估拥有专业资深团队,30余位评估专家;丰富执业经验,20多年评估经验;广阔融资渠道,数10家合作银行,至今额度已高达100亿元。欢迎在线咨询,选择连城,连城将针对影响因素,评估房地产的价值,为您提供综合,全方位,多领域的系统化评估咨询服务。



房地产评估的程序

1、明确评估基本事项
明确评估目的:在受理评估业务时,通常由委托方提出评估目的,并将评估目的写在评估报告上。了解评估对象确定评估基准日:常以年、月、日表示签订评估合同:它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。
2、制定工作计划
3、实地查勘收集资料:实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤,并要做记录。
4、测算被评估房地产价格:为求得一个公平合理的价格,一般以一种评估方法为主,同时以另一种活几种评估方法为辅,以求互相对照和检验修正。
5、综合分析确定评估成果
6、撰写评估报告


房地产评估的方法

一、成本法
(1)成本积算法,即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响的价值,对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润,得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

(2)重置成本法,它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算,然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价,然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
二、市场比较法
  挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用,并且估价结果较为准确。
三、剩余法
  房地产总价知道或者可以测算出来时,因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值,因此测算出土地使用权价值或房产价值,用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
四、收益法
  不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同,根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
五、假设开发法
  对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等),通过测算正常开发完毕后的市场价值,然后扣除剩余开发任务的正常投入,即得出待估房地产价值的方法。
六、基准地价法
  针对到某一地块的土地使用权价值评估,可以参照已有的同级别、同用途的基准地价,进行一般因素、区域因素、个别因素的调整,最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
七、路线价法
  土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况:宽度深度)有很大的关系,对于同一街区,土地的价值具备相对的稳定性,如果知道该街区土地的平均价格,通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。


房地产评估重要意义

1.房地产交易的需要
2.房地产抵押的需要
3.房地产典当的需要
4.房地产保险和损害赔偿的需要
5.房地产价格评估是房地产业发展的需要
6.稳定房地产市场的需要
7.法律实施的需要
8.住房制度改革的需要


房地产评估资料准备

一、已办理产权证件需准备如下资料    
1、房屋(房地产)所有权证
2、国有土地使用权证  
3、产权人身份证、企业法人营业执照复印件
4、图片资料  

二、未办理产权证件及在建工程需提供资料    
1、土地出让合同
2、土地转让合同
3、征地协议
4、规划用地红线图
5、用地红线定位图
6、建设用地规划许可证
7、建筑红线定位图
8、建筑工程施工许可证
9、建筑工程规划许可证
10、建筑工程平面图
11、建筑工程结构图  
12、建筑工程(概、预、决)算书
13、房屋买卖合同
14、商品房销(预)售许可证
15、装饰工程(概、预、决)算书
16、产权人身份证、企业法人营业执照复印件
17、其他有关资料 

————————常见问题—————————

Q:资产评估需要哪些资料?
A:资产评估所需资料分为两个部分,一部分是技术资料,一部分是财务资料,根据评估目的和评估范围有所不同,具体资料请联系在线工作人员。


Q:国外的知识产权是否可以评估?
A:知识产权具有地域性,因此需要将其权利转移至中国相关法律主体后,再进行相应的经济行为。


Q:资产评估流程的时间?
A:企业提供完整资料的前提下,15个工作日。

Q:哪些知识产权可以进行工商出资?
A:企业所有的并且已经获得授权证书的知识产权以及专有技术。


Q:委托公司不在北京,是否可以来委托公司进行资产评估?
A:可以,按照资产评估法的规定,资产评估师需亲自到委托企业进行现场核查,我司会安排一名资产评估师及一名评估助理前往贵公司进行核查工作。